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Aktuell im IPRB

Gewerbliche Immobiliennutzung im Widerspruch zu bau- und ordnungsrechtlichen Vorschriften als Wettbewerbsverstoß i.S.d. UWG (Alber, IPRB 2019, 129)

Nach jahrzehntelangem Wegzug vornehmlich in die Randbereiche der großen Ballungsgebiete zieht es die Menschen auch angesichts der positiven Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt seit einigen Jahren wieder vermehrt zurück in die Großstädte. Insbesondere Berlin hat so zuletzt einen regelrechten Einwohnerboom erlebt. Bedingt durch diese Entwicklung hat sich dort allerdings auch der verfügbare Wohnraum erheblich verringert, was zu teils rasant steigenden Wohnraummieten geführt hat. Zusätzlich noch verschärft hat sich diese ohnehin schon angespannte Situation gerade in Berlin aufgrund der zeitgleich ebenfalls stark steigenden Übernachtungen von Berlin-Besuchern von etwa 16 Mio. im Jahr 2006 auf knapp 33 Mio. im Jahr 2018 und der damit einhergehenden zunehmenden Nutzung von Wohnraum zur temporären Unterbringung von Gästen. Als Reaktion auf diese Entwicklung haben zahlreiche Bundesländer Jahre zuvor außer Kraft gesetzte Zweckentfremdungsverbote – die insbesondere auch eine Nutzung von Wohnraum zur zeitweisen Überlassung an Urlaubsgäste einschränken bzw. untersagen – zurück ins Leben gerufen. Die flächendeckende Durchsetzung dieser Zweckentfremdungsverbote hat sich in der Praxis jedoch bis zuletzt als schwierig erwiesen. Angesichts der sehr eingeschränkten Kooperationsbereitschaft vieler Betreiber von Ferienimmobilienplattformen sind die zuständigen Behörden zum Auffinden von rechtswidrigen Ferienimmobilien in vielen Fällen auf die Durchführung eigener umfassender Internetrecherchen auf den jeweiligen Plattformen angewiesen. Derartige Recherchen können aber angesichts notorischer Personalknappheit vieler Behörden oftmals nicht bzw. nicht in hinreichendem Umfang erfolgen. Die positiven Auswirkungen von Zweckentfremdungsverboten auf den Wohnungsmarkt dürften daher vielerorts noch nicht das gewünschte Ausmaß erreicht haben. Hier könnte mit Hilfe des Wettbewerbsrechts aber durchaus Abhilfe geschaffen werden.

I. Ausgangslage

II. Wettbewerbsrechtliche Relevanz von „rechtswidrigen“ Ferienimmobilienangeboten

1. Verstöße gegen baurechtliche Normen durch gewerbliche Ferienimmobiliennutzung

a) Auch Privatanbieter von Immobilien als Mitbewerber i.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 6 UWG

b) Bauordnungsrecht als Marktverhaltensregel i.S.d. § 3a UWG

c) Materiell baurechtswidrige Nutzung von Immobilien als Irreführung i.S.d. §§ 3, 5 UWG

d) Materiell baurechtswidrige Nutzung von Immobilien als Irreführung durch Unterlassen i.S.d. § 5a UWG

e) Bauordnungsrechtswidrige Nutzung von Immobilien als Verstoß gegen Nr. 9 des Anhangs zu § 3 Abs. 3 UWG – Irreführung über Verkehrsfähigkeit

1. Keine abweichende Beurteilung bei lediglich formell bauordnungsrechtswidrigen Angeboten

2. Verstöße gegen Zweckentfremdungsverbote

III. Chancen und Risiken

I. Ausgangslage

Über das oftmals schwerfällige und wenig effektive Vorgehen der zuständigen Behörden hinaus bietet tatsächlich auch das Wettbewerbsrecht Möglichkeiten zur Eindämmung des in vielen Regionen feststellbaren Wildwuchses bei Ferienimmobilienangeboten. Dass diese Möglichkeiten in der Praxis insbesondere von Verbraucherschutz- und Wettbewerbsverbänden aber auch von den Betreibern legaler Beherbergungs- und Ferienimmobilienangebote bislang noch nicht in merklichem Umfang wahrgenommen werden, ist angesichts der sich immer weiter verschärfenden Situation auf vielen Wohnungsmärkten zumindest überraschend.

II. Wettbewerbsrechtliche Relevanz von „rechtswidrigen“ Ferienimmobilienangeboten

So kann eine Nutzung von Wohnraum zur zeitweisen Überlassung bspw. an Feriengäste unter bestimmten Voraussetzungen auch wettbewerbsrechtlich sanktioniert werden, wenn sie im Widerspruch zu den einschlägigen baurechtlichen Normen und/oder Zweckentfremdungsverboten der Bundesländer stehen. Dabei dürfte es jedenfalls aus rechtlicher Sicht keine Rolle spielen, ob die betreffenden Angebote materiell oder „lediglich“ formell rechtswidrig sind.

1. Verstöße gegen baurechtliche Normen durch gewerbliche Ferienimmobiliennutzung

Eine materielle Unzulässigkeit der gewerblichen Überlassung von Wohnraum an stetig wechselnde Feriengäste zur lediglich zeitweisen Benutzung kann sich insbesondere aus den jeweils einschlägigen bauplanungsrechtlichen Rechtsgrundlagen ergeben. Eine Nutzung von Wohnraum als Ferienimmobilie ist sowohl in reinen Wohngebieten gem. § 3 Abs. 1 BauNVO sowie in allgemeinen Wohngebieten i.S.d. § 4 Abs. 1 BauNVO regelmäßig nicht genehmigungsfähig und somit materiell baurechtswidrig. Ferienimmobilien qualifizieren sich ihrem Wesen nach nämlich weder als „Wohnungen“ i.S.d. §§ 3, 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, noch als „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ i.S.d. §§ 3, 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO (OVG Greifswald, Urt. v. 19.2.2014 – 3 L 212/12; BVerwG, Urt. v. 18.10.2017 – 4 CN 6/17, Rz. 14). Hieran hat auch die Einführung des § 13a BauNVO, der „Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer...


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 27.06.2019 09:43
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt KG, Köln

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